Défiscalisation à Mayotte

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Mis à jour (Mardi, 15 Mai 2012 13:20) Écrit par Girona Lundi, 16 Mars 2009 00:00

EXCLUSIVITE

A VENDRE T2 & T3

Défiscalisation 2011

                         Location de 4 bureaux

Location de commerces

 

 

 

 

Lorsque l'on effectue une défiscalisation en loi Girardin, on acquière un logement neuf

ou en état de futur d'achèvement situé dans les DOM-TOM.

Cette défiscalisation mise en place le 21 Juillet 2003(loi n°2003-660 du programme pour l'outre-mer)

Est accompagnée de fortes réductions d'impôts. Ces réductions d'impôts sont désormais

Plafonnées à 40 000 euros pour un contribuable. Ce nouveau plafonnement a été mis en place avec la loi de finances de 2009.

Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par mètre carré habitable.

En défiscalisation loi Giaradin le prix du m² est limité à 2 247€ HT.

Pour le secteur intermédiaire, un plafond de ressources des locataires doit être respecté

Le loyer devant également être adapté, ce qui n'est pas le cas dans le secteur libre. 

I _  La loi Girardin en détail

Loi de finance antérieur au 1er janvier 2009 

Investissement immobilier neuf dans les Départements et Territoires d'Outre Mer.

Acquisition d'appartements ou de maisons neuves dans les Départements et Territoires d'Outre Mer (Dom-Tom).

Réduction directe du montant de l'impôt payé.

Montant de la réduction d'impôt

  • Loi Girardin 40% du montant de l'acquisition en Girardin libre.
  • Loi Girardin 50% du montant de l'acquisition en Girardin intermédiaire
  • Loi Girardin 25% du montant de l'acquisition lorsque le bien est habité par le propriétaire.
  • + 4% si utilisation d'énergies renouvelables.
  • + 10% si situé n ZUS

Durée d'application de la défiscalisation

  • Loi Girardin Location pendant 5 ans et défiscalisation sur 5 ans en Girardin libre.
  • Loi Girardin Location pendant 6 ans et défiscalisation sur 5 ans en Girardin intermédiaire.
  • Loi Girardin Occupation 5 ans et défiscalisation sur 10 ans en habitation du propriétaire.

Plafonnement de la réduction d'impôt

Loi Girardin Défiscalisation sur le montant de l'acquisition plafonné à 2 247€ H.T. par m² de surface habitable + varangue dans la limite de 14 m².

Notre avis

La loi de défiscalisation la plus efficace

  • Impact de défiscalisation immédiat sur l'année d'acquisition si DAT respectée.
  • Défiscalisation sans limite et cumulable sur des biens différents. (déclaration d'ouverture du chantier antérieur au 1 janvier 2009)
  • Défiscalisation la plus efficace car diminution directe de l'impôt payé.
  • Etre vigilant sur les emplacements géographiques et la qualité des intervenants : Exigez des intervenants connaissant parfaitement les sites et ce secteur de la défiscalisation.

Principes de la défiscalisation

Selon la loi GIRARDIN (2003-660 du 21 juillet 2003), deux principes fondamentaux s'appliquent aux investisseurs :

  1. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION INTEMEDIAIRE »
  2. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION LIBRE »

Dans les deux cas, le point de départ est l'acquisition par l'investisseur d'un bien immobilier neuf dans les DOM ou TOM. En échange de sa participation au développement immobilier outre-mer, l'état lui accorde une réduction substantielle de son impôt en échange de certaines contraintes qui dépendent du dispositif choisi.

  1. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION INTERMEDIAIRE'

    La réduction d'impôt s'élève à 50%, soit 10% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2.247 € HT multiplié par la «surface défiscalisable» du bien.

    Le calcul de la surface défiscalisable se passe comme suit :
    Surface habitable + surface de la varangue (maximum 14m²).

    Exemple : Un appartement T4 de 90m² avec une varangue de 22m² vendu 328 000€ HF, aura une surface défiscalisable de 90 + 14 = 104m²

    Dans ce cas, la réduction d'impôt maximale de ce bien sera de :

    Base de calcul maximale :
    2.247 € x 104 m² = 233 688 €

    Réduction d'impôt totale :
    233 688 € x 50% = 116 844 € d'économie d'impot totale sur 5 ans.

    Réduction d'impôt annuelle :
    116 844 € / 5 ans = 23 368 € par ans

    soit 1947 € mensuels

    Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi Girardin intermédiaire :

    • Investissement dans un logement neuf situé dans les DOM-TOM destiné à la location nue
    • Limitation quant au montant du loyer: plafond des loyers = 152 € par m² et par an pour les DOM, Saint-Martin et Mayotte. 192 € par m² et par an en polynésie française et en Nouvelle Calédonie
    • Limitation quant au revenu du locataire: 29 018 € pour une personne seule. 53 671 € pour un couple. 68 178€ pour un couple plus quatre personnes à charge.
    • Ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de l'année précédente.
    • Le bien sera loué nu pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
    • La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
    • L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.

    Exemple : Si nous reprenons l'exemple de l'appartement précédemment décrit, il pourra être loué pour un montant maximum de :

    Plafond de loyer :
    104 m² x 152 € = 15 808 / an €

    soit 1 317 € mensuels

  2. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION LIBRE' :

    La réduction d'impôt s'élève à 40%, soit 8% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2 247 € HT / m² multiplié par la «surface défiscalisable» du bien.

    Loi Girardin Le calcul de la surface défiscalisable est identique au cas précédent :
    Surface habitable + surface de varangue (maximum 14m²).

    Exemple : Une un appartement de 104m² habitables plus 22m² de varangue vous est vendue 328 000 €. Cette appartement aura une « surface défiscalisable » de 90 + 14 = 104 m².

    Dans ce cas, la réduction d'impôt maximale de ce bien sera de :

    Base de calcul maximal :
    2 247 € x 104 m² = 233 688 €

    Réduction d'impôt totale :
    233 688 € x 40% = 93 475 €

    Réduction d'impôt annuelle :
    93 475 € / 5 ans = 18 695 € / an

    soit 1 557 € mensuels

    En Girardin libre, LES LOYERS et LES RESSOURCES DU LOCATAIRE NE SONT PLAFONNES.

    Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi libre:

    • Le bien sera loué nu pendant 5 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
    • La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
    • L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.

 

  • POINT PARTICULIER et bonus SUPPLEMENTAIREs :

Si l'investisseur occupe son bien à titre de résidence principale, il peut quand même obtenir une réduction d'impôt. Celle-ci s'élèvera à 25% de la «surface défiscalisable» x 2 247 € HT. Qui sera étalée sur 10 ans (soit 2,5% par an).

  • 4% de bonus supplémentaire dans le cas ou on utilise des énergies renouvelable.
  • et 10% de bonus supplémentaire dans le cas ou le bien se situ dans une ZUS (zone urbaine sensible).

*********************

II _ La loi Scellier Outre Mer

Réduction d'impôt de 40% à 52% pour les logemets acquis ou construits dans les départements d'outre-mer.

Principe du dispositif "Scellier Outre-Mer"

Un amendement a été voté en avril 2009 afin d'étendre le dispositif Scellier à l’ Outre Mer. Le taux de la réduction d'impôts s'élève alors de 40 % à 52% pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011 et à 35 % à compter de l'année 2012.

La loi dite « Scellier Outre Mer » se trouve être le dispositif Scellier, le plus puissant et le plus souple en matière de défiscalisation patrimoniale, elle concerne les logements locatifs et intermédiaires dans les départements et régions d’Outre Mer (DROM)

Qui peut Bénéficier de la Loi "Scellier Outre-Mer" ?

Tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Scellier Outre Mer et de cette réduction d’impôt :

  • 40 % ou 52% pour les investisseurs de 2009, 2010, 2011
  • 35 % pour les investisseurs de 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017

Les biens concernés par la loi "Scellier Outre-Mer"

Tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’outre-mer, (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) et Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Les obligations du régime "Scellier Outre-Mer"

Le fait générateur de la défiscalisation sur l’année des revenus, est la DAT (Déclaration d’Achèvement des Travaux) avant le 31 décembre de l’année, ou l’acte si achevé.

Dans le cadre de l’aménagement de la loi Scellier pour l’Outre Mer, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret. Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

Les avantages fiscaux de la loi "Scellier Outre-Mer"

La loi Scellier Outremer permet une réduction d’impôt de 40 % à 52% du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et 1 seul logement par an.

La loi Scellier Outre-Mer après 9 ans ?

Dans le cadre du Dispositif « Scellier Outremer », à l’issue des 9 ans, vous pouvez continuez à louer votre logement, mais vous entrez dans le régime de droit commun et vous ne bénéficiez plus de réductions d’impôts.

Dans le cadre de la loi « Scellier Outremer Intermédiaire », en vous engageant de nouveau auprès de l’administration fiscale par période de 3 ans (maximun 6 ans), vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire égale à 2 % du prix de revient du logement par an.

Soit 52 % sur 15 ans.

LE MONTANT TOTAL DE REDUCTION D’IMPOT peut donc atteindre 156 000 € sur 15 ans pour un investissement de 300 000 €.

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